pierre papier : investir dans l'immobilier pour diversifier son portefeuille
Immobilier

Investir dans la pierre papier

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Acheter des appartements et les louer, voilà une bonne affaire à côté de laquelle personne ne souhaite passer aujourd’hui. En effet, les taux bas depuis environ quatre ans ont favorisé une explosion de la demande, qui se poursuit encore aujourd’hui, et plus les gens se lancent, plus d’autres se lancent à leur tour, convaincus par leurs amis, leur famille etc. Un autre facteur dont on entend peu parler mais que beaucoup auront en tête est l’émergence de formations en ligne, de vidéos YouTube … Autant d’éléments qui aujourd’hui amènent à un marché qui se tend et des prix qui augmentent toujours plus. Mais il existe d’autres façons de s’exposer au marché immobilier, en touchant des revenus passifs, sans subir toutes les contraintes et en y accordant un minimum de temps. Voyons donc comment investir dans la pierre papier.

La pierre-papier est un placement à travers lequel on s’expose au secteur immobilier sans acheter un bien immobilier physique. C’est donc un investissement qui se fait par l’achat de parts de sociétés de gestion (des SCPI) ou des actions de foncières (des foncières cotées). On investit donc dans la pierre sans réellement détenir de bien immobilier en fin de compte.

Si vous avez lu l’article traitant de l’allocation d’actifs, vous aurez probablement déjà une bonne idée du pourcentage de capital à allouer à cette classe d’actifs.

Pourquoi investir dans la pierre papier ?

Investir dans l’immobilier locatif est une bonne manière de construire un patrimoine, ainsi que de toucher des revenus passifs. Cependant, il s’agit aussi d’une activité très chronophage, ne serait-ce que pour l’acquisition d’un bien, et sans parler des travaux, états des lieux, gestion de la relation client avec les locataires etc. De plus, il arrive parfois de tomber sur un locataire qui semblait sérieux et solide financièrement, mais qui finalement ne paiera pas ses loyers en profitant du fait qu’il soit difficile de déloger un locataire en France.

La plupart des raisons ci-dessus, démotivent certaines personnes et l’investissement dans la pierre-papier sera alors (probablement) plus adapté pour elles. Bien sûr, il est aussi possible qu’un investisseur déjà bien exposé sur l’immobilier physique, décide de se diversifier sur d’autres sous-secteurs immobiliers au travers de l’immobilier papier.

En effet, la pierre papier permet aussi d’investir dans des sous-secteurs de l’immobilier. Car on entend généralement « immobilier » au sens appartement ou studio à louer, mais on peut investir dans d’autres sous-secteurs comme les entrepôts logistiques, l’immobilier commercial, les data centers etc.

De plus, l’un des deux supports que nous allons voir dans le chapitre suivant permet de se couvrir en cas de chute des prix. En effet, comme tous les marchés, l’immobilier est susceptible à tout moment de se retourner.

Mais comment serait-ce possible vu les taux bas et la demande croissante ? Pour commencer, il est de plus en plus probable que les taux bas le restent durant longtemps ce qui pourrait freiner la part de personnes qui souhaitaient vite investir avant que les taux ne remontent. En effet, remonter les taux serait un exercice très périlleux que les banques centrales vont probablement essayer de retarder, et nous pourrions nous diriger vers la situation que connait le Japon où les taux sont bas depuis plus d’une quinzaine d’années.

Il y a surtout un argument lié à la Coronacrise. En effet, au cours de 2020, nombreux sont les employés aisés qui sont restés chez eux en chômage partiel, à toucher un salaire élevé en échange de… rien du tout. Cet helicopter money qui conduira à une très grave crise sociale dans les prochaines années, a en tous cas permis à court terme, de favoriser le maintien de la tension sur le marché immobilier, voire à tendre des zones géographiques qui ne l’étaient pas encore. D’autant plus que peu de biens étaient disponibles à la vente vu le contexte. Mais le chômage partiel ne durera qu’un temps et malheureusement, il conduira ensuite au licenciement des plus fragiles. Nombre de ces personnes risquent d’être en défaut sur leur remboursement immobilier, leur appartement se retrouvant alors de nouveau sur le marché… On assisterait dans ce cas à une hausse de l’offre qui pourrait faire baisser les prix, ou du moins les faire stagner.

Enfin, la situation économique très mauvaise dans laquelle nous sommes n’incite à la confiance que les personnes aveuglément optimistes. En effet, les entreprises vont avoir du mal à augmenter leurs employés durant les trois prochaines années ce qui peut aussi empêcher une hausse trop importante des prix.

Attention, personne ne peut jamais deviner dans quel sens ira le marché (quel qu’il soit). Nous ne faisons ici que nous ouvrir à différents scénarios afin de nous y préparer. Je ne pense pas que l’immobilier s’écroule, il est seulement probable qu’il subisse un ralentissement voire une baisse entre cette année et les deux suivantes.

Comment investir dans la pierre papier ?

Comme nous l’avons vu en introduction, il existe deux véhicules financiers qui vous permettront de mettre de l’immobilier dans votre portefeuille sans nécessairement détenir de biens immobiliers.

Investir dans les SCPI

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une société qui investit dans des biens immobiliers qu’elle va ensuite louer. Les personnes intéressées vont ainsi acheter des parts de cette entreprise, ce qui permettra à cette dernière de pouvoir constituer son parc immobilier. En retour, le porteur de part percevra une partie des loyers.

Les SCPI comme les foncières sont parfois spécialisés dans un sous-secteur immobilier spécifique (voir dernier chapitre pour plus de détails), comme les bureaux, les locaux commerciaux, le logement, la logistique ou encore la santé etc

Ce placement est devenu un effet de mode chez les français, surtout depuis les cinq dernières années. Cependant ce placement peut être plus risqué que le second car il est beaucoup moins liquide. En effet, si vous souhaitez revendre vos parts, il est possible que personne n’en veuille (si le marché immobilier baisse par exemple).

Un autre défaut qui m’a détourné des SCPI est l’importance des frais d’entrée et de sortie sur ce placement. Ces frais détruisent la rentabilité de cet investissement, et les rendements affichés par les vendeurs ne sont pas les rendements nets après impôts, alors vérifiez bien vos calculs…

Investir dans des foncières cotées

Les foncières cotées ou SIIC permettent d’investir dans l’immobilier en achetant des actions, tout en bénéficiant de rendements élevés. En effet, ces entreprises ne payant pas d’impôts sur les sociétés, elles sont tenu de reverser 95% de leurs bénéfices sous forme de dividendes pour leurs actionnaires.

Ces sociétés ont généralement une bonne liquidité et leur seul inconvénient est de ne pas être éligibles au PEA. On notera aussi qu’elles sont plus intéressantes que les SCPI sur le plan fiscal, car les loyers perçus sous forme de dividendes sont imposés comme tel à hauteur de 30% (flat tax). Alors que les SCPI versent des loyers qui se rajoutent à votre taux marginal d’imposition…

En revanche, les SCPI peuvent être jugées plus sûres du fait que l’on achète des parts d’une société immobilière alors que les foncières exposent à la bourse. Si la bourse baisse, les foncières baisseront même si elles sont sur un sous-secteur « sûr ».

Avant d’investir dans une foncière, pensez toujours à vous renseigner (comme d’habitude !) sur ce qu’elle fait, dans quoi elle est investie. Pensez à regarder son endettement par rapport à la valeur de ses actifs (le ratio LTV pour Loan To Value). Celles ayant un ratio d’endettement important sont celles qui devraient générer les plus gros rendements (car elles jouent de l’effet de levier plus que leurs concurrentes) en étant donc aussi plus risquées.

De même, il est important de regarder le ratio cours/actif net qui donne un bon aperçu de la valeur réelle de ce que vous vous apprêtez à acheter.

Pour finir, la situation économique actuelle ne permet pas d’être très positif sur les foncières françaises, principalement investies dans l’immobilier de bureau et les centres commerciaux (voir paragraphe suivant). Le mieux est probablement d’explorer d’autres horizons dans des foncières de la zone euro, notamment en Allemagne et dans certains pays nordiques, des économies que l’on pourrait qualifier de solides, voire dans d’autres espaces économiques.

Quelques exemples de foncières connues :

  • Klépierre
  • Unibail
  • Argan (immobilier logistique)
  • Gecina (bureaux)
  • Vonovia ou LEG Immobilien (foncière allemande de logements)

Choisir le sous-secteur

Le choix du sous-secteur est évidemment le choix le plus important à faire. Comme souvent, il s’agit d’analyser la situation actuelle et essayer d’anticiper comment pourrait être le futur.

Pensez-vous que le télétravail va s’arrêter du jour au lendemain ? Ou bien que les entreprises devront de plus en plus concilier la vie privée et la vie professionnelle de leurs employés, sans parler de l’image positive sur le plan environnementale de l’entreprise si ses salariés n’ont pas besoin de venir travailler au bureau. Pensez-vous que le e-commerce est une mode qui va s’arrêter ? Ou pensez-vous que les gens seront heureux d’aller se promener dans des centres commerciaux pour perdre du temps dans différentes boutiques ?

Le vieillissement de la population peut avoir deux conséquences :

  • Une augmentation du besoin d’établissement de santé et de maisons de retraite
  • Une augmentation du nombre de biens immobilier sur le marché qui pourrait le faire chuter, ou réduire sa progression.

Le développement du big data et d’autres évolutions technologiques vont nécessiter d’un plus grand nombre de data centers.

Le logement peut probablement être vu comme plus sûr car à priori nous aurons toujours tous besoin d’un toit pour vivre. Et un argument favorisant sa future hausse est la pénurie de logements à laquelle nous devrions faire face selon les professionnels du secteur, à cause du manque de constructions de logements neufs au cours des dernières années.

Conclusion

Investir dans la pierre papier permet de ne pas s’embêter avec des visites, des travaux, des castings de locataires, d’éventuels impayés… On profite ainsi de revenus passifs souvent attrayants sous forme de dividendes sans avoir eu besoin de se casser la tête.

Cependant, seuls les achats de SCPI sont susceptibles d’être financés par un emprunt bancaire, on perd donc pour les foncières sur l’effet de levier. En effet, c’est généralement ce qui permet de s’enrichir, emprunter l’argent de la banque et laisser un locataire rembourser ce prêt.

On notera enfin que l’immobilier n’est pas un placement parfaitement sûr et que certains secteurs géographiques sont déjà très hauts (comme Paris évidemment). En cas de retournement de marché, il peut être compliqué de sortir de ces placements. En connaissant l’analyse technique il est possible de revendre ou alléger ses foncières dans un moment opportun, ce qui ne sera pas si simple avec des SCPI ou un bien physique.

Comme souvent, le choix devra être effectué en fonction de votre vision de l’avenir (choix du sous-secteur), de la rentabilité et de la fiscalité, et enfin de votre horizon de placement.

Attention : Je précise ne pas être conseiller en investissements et simplement fournir des avis issus de ma propre expérience et de mes recherches à titre amateur. Tout investissement vous expose à des risques de pertes partielles ou totales du capital et l’auteur de ce blog ne pourrait en aucun cas être tenu responsable d’éventuelles pertes financières. De même l’auteur du blog ne pourrait en aucun cas être responsable des interprétations faites par les lecteurs de toute information fournie sur ce blog (qui pourrait d’ailleurs être erronée) et des conséquences pouvant en découler. N’investissez que dans ce que vous comprenez, faites vos propres recherches et faites vous accompagner par des professionnels si besoin.